El revisor fiscal sí debe verificar la idoneidad de quienes dirigen y sirven a la copropiedad: réplica al Concepto CTCP 2026-0164

Resumen

En este artículo controvierto el Concepto 2026-0164 del Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP). Según ese concepto, el revisor fiscal de una copropiedad no debe responder las peticiones de los copropietarios sobre su trabajo, y la verificación de los requisitos de los miembros del consejo de administración no hace parte de sus funciones. Sostengo que el concepto incurre en tres errores. Responde una pregunta distinta de la formulada. Opone la confidencialidad a los dueños de la persona jurídica. Y omite que el Código de Comercio (arts. 207 y 209), la Ley 675 de 2001 (arts. 49 y 57), la Ley 222 de 1995 y la Ley 1314 de 2009 obligan al revisor fiscal a evaluar si los actos de los administradores y el sistema de control interno se ajustan a la ley y a los estatutos. Esa evaluación incluye que quienes ocupan cargos, sean consejeros elegidos o empleados nombrados, cumplan los requisitos exigidos. Apoyo la tesis en las normas de aseguramiento incorporadas al Decreto Único Reglamentario 2420 de 2015 (NIA 250, 260, 265 y 315; NIEA 3000), en el Código de Ética del IESBA y en la jurisprudencia constitucional sobre la naturaleza de la revisoría fiscal y los límites del secreto profesional. Concluyo con la respuesta que, a mi juicio, debió dar el CTCP.

Palabras clave: revisoría fiscal, propiedad horizontal, consejo de administración, auditoría de cumplimiento, control interno, confidencialidad, derecho de petición, CTCP.

1. Introducción

El 9 de junio de 2026, una copropietaria de una agrupación de vivienda le preguntó al CTCP si el revisor fiscal debe o no hacer dos cosas. La primera, responder derechos de petición de un copropietario sobre sus acciones de auditoría de cumplimiento del ordenamiento jurídico que aplica a la copropiedad. La segunda, certificar, a petición de un copropietario, si los miembros elegidos para el consejo de administración cumplen los requisitos legales. El CTCP respondió con el Concepto 2026-0164 (radicado 1-2026-019118). Su tesis es que el revisor fiscal no está facultado para entregar sus informes sin autorización de la administración y que la certificación pedida no hace parte de sus funciones.

Me ocupo de este concepto porque sus efectos exceden el caso. En Colombia, la mayoría de los copropietarios no tiene otro garante independiente de la legalidad de la gestión común que el revisor fiscal. La propiedad horizontal residencial no tiene superintendencia. Un pronunciamiento que reduce al revisor fiscal a un dictaminador de cifras, sin deber de verificar la regularidad de la composición de los órganos ni de dar cuenta a los dueños, debilita el único control profesional que la ley les dio.

Mi tesis es la siguiente. El revisor fiscal de una copropiedad no es un certificador a demanda de cada copropietario, y en eso el CTCP acierta. Pero sí está obligado a verificar, dentro de su evaluación de cumplimiento y de control interno, que los consejeros elegidos y las personas nombradas o contratadas cumplan los requisitos que la ley, el reglamento y los manuales internos exigen para cada cargo. Está obligado, también, a informar por escrito a la asamblea cuando no sea así. Tampoco puede oponer la confidencialidad a los copropietarios respecto de lo que la ley le ordena comunicar a su máximo órgano. Desarrollo esa tesis desde el derecho colombiano, desde las normas internacionales de aseguramiento y ética que Colombia incorporó y desde la jurisprudencia.

2. Lo que respondió el CTCP y dónde se equivoca

El concepto se apoya en una cita de su propia doctrina (Consulta 2025-0133). Allí se afirma que el revisor fiscal, como contador público, está sujeto al principio de confidencialidad del Código de Ética (Anexo 4-2019 del Decreto 2270 de 2019) y de la Ley 43 de 1990, que le impide revelar información sin autorización del cliente o mandato legal expreso. De ahí concluye que los copropietarios deben pedir la información a la administración o a los entes de control. Sobre la certificación, se limita a decir que no es función del revisor fiscal según el artículo 207 del Código de Comercio y el artículo 57 de la Ley 675. Añade que expedirla podría llevarlo a asumir responsabilidades de la administración o a emitir conclusiones jurídicas que exceden su encargo.

Encuentro en esa respuesta cuatro errores.

Primer error: incongruencia. La consultante preguntó si el revisor fiscal debe responder derechos de petición. El CTCP contestó si puede entregar informes. Una petición puede responderse negando la entrega de un documento y explicando por qué; lo que no puede es quedar sin respuesta. El concepto no examina la Ley 1755 de 2015, que regula el derecho de petición ante particulares, aunque ese era el núcleo de la pregunta.

Segundo error: el cliente equivocado. El concepto trata a la administración como el «cliente» que autoriza la revelación. Sin embargo, el revisor fiscal de una copropiedad es elegido por la asamblea general de propietarios (art. 38, num. 5, Ley 675). Responde ante ella y fiscaliza precisamente al administrador y al consejo. Condicionar a la autorización del vigilado lo que los dueños pueden saber del trabajo del vigilante invierte la arquitectura del control.

Tercer error: una remisión sin destinatario. No existe autoridad estatal de inspección y vigilancia sobre las copropiedades residenciales. El Ministerio de Vivienda ha precisado que la Ley 675 no creó tal entidad y que la vigilancia la ejerce la asamblea. Enviar al copropietario a los «entes de control» equivale a no darle ninguna vía.

Cuarto error: confundir certificar con verificar. Es cierto que el revisor fiscal no debe expedir certificaciones individuales a demanda. Pero el concepto deja la impresión de que la regularidad de la composición del consejo le es ajena, y eso contradice la ley, como explico en los apartados siguientes.

3. El fundamento legal colombiano

3.1. La puerta de entrada: el artículo 57 de la Ley 675 y el artículo 15 de la Ley 1314

El artículo 57 de la Ley 675 de 2001 define al revisor fiscal de la copropiedad como el encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica. Le asigna las funciones de la Ley 43 de 1990 y las normas que la complementen, «así como las previstas en la presente ley». Como la Ley 43 no enumera funciones del revisor fiscal, la doctrina del propio CTCP ha integrado el artículo 207 del Código de Comercio. Después, el artículo 15 de la Ley 1314 de 2009 cerró la discusión. Dispone que, cuando el régimen propio de una persona jurídica no comerciante no regule materias como el control interno, los administradores, los informes a los máximos órganos sociales o la revisoría fiscal, se aplican las normas previstas para las sociedades comerciales.

La consecuencia, que el CTCP no extrae, es que al revisor fiscal de la copropiedad le aplican íntegramente los artículos 207 a 209 del Código de Comercio, además de las funciones específicas de la Ley 675.

3.2. Las funciones del artículo 207 que el concepto omite

Tres numerales del artículo 207 resuelven el caso:

• Numeral 1: el revisor fiscal debe cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan por cuenta de la persona jurídica se ajusten a los estatutos y a las decisiones de la asamblea y de la junta (aquí, el consejo). En propiedad horizontal, el reglamento hace las veces de estatutos. Si el reglamento exige requisitos para ser consejero, o si un manual adoptado por la asamblea o el consejo fija perfiles para los cargos, su cumplimiento es materia del numeral 1.
• Numeral 2: debe dar oportuna cuenta, por escrito, a la asamblea, al consejo o al administrador de las irregularidades que ocurran en el funcionamiento de la persona jurídica. Elegir consejeros sin requisitos o nombrar personal sin el perfil exigido son irregularidades en el funcionamiento.
• Numeral 6: debe impartir instrucciones, practicar inspecciones y solicitar los informes necesarios para un control permanente sobre los valores sociales. Su objeto inmediato es el patrimonio. Por eso no lo invoco como fuente del deber de verificar la idoneidad de las personas, sino como facultad instrumental: el revisor fiscal puede exigir los soportes de una elección o de una vinculación cuando de ellas dependan pagos, contratos o la custodia de bienes comunes.

3.3. El artículo 209: el informe sobre los actos de los administradores y el control interno

El artículo 209 del Código de Comercio ordena que el informe del revisor fiscal a la asamblea exprese, entre otros puntos, si los actos de los administradores se ajustan a los estatutos y a las órdenes o instrucciones de la asamblea (numeral 1). También debe expresar si hay y son adecuadas las medidas de control interno y de conservación y custodia de los bienes (numeral 3). El DUR 2420 de 2015 (art. 1.2.1.2) reglamentó cómo deben cumplirse esos dos numerales. Los revisores fiscales de entidades del Grupo 1 y de las grandes del Grupo 2 deben aplicar la NIEA 3000. Los demás, entre ellos la mayoría de copropiedades, aplican las normas de auditoría generalmente aceptadas del artículo 7 de la Ley 43 de 1990, que exigen estudiar y evaluar el control interno.

¿Quiénes son «administradores»? El artículo 22 de la Ley 222 de 1995, aplicable por la remisión del artículo 15 de la Ley 1314, dice que son administradores el representante legal, el liquidador, el factor, los miembros de juntas o consejos directivos y quienes ejerzan esas funciones según los estatutos. Los miembros del consejo de administración son, por tanto, administradores. El revisor fiscal debe pronunciarse ante la asamblea sobre si sus actos, y antes que ellos su designación, se ajustan al reglamento. Los nombramientos que hacen el administrador o el consejo son actos de administradores. Evaluar si respetan los perfiles y requisitos adoptados es, literalmente, la tarea del numeral 1 del artículo 209.

3.4. Las normas propias de la Ley 675

3.5. El régimen de la reserva profesional

El artículo 63 de la Ley 43 de 1990 obliga al contador a guardar reserva «salvo en los casos en que dicha reserva sea levantada por disposiciones legales». El artículo 207 (numeral 2) y el artículo 209 del Código de Comercio son esas disposiciones legales: ordenan comunicar a la asamblea las irregularidades y el resultado de la evaluación de los actos de los administradores. El legislador reforzó esa lógica con el artículo 7 de la Ley 1474 de 2011, que adicionó el artículo 26 de la Ley 43. Esa norma convirtió en causal de cancelación de la inscripción no denunciar actos de corrupción y declaró que el secreto profesional no es oponible a ese deber.

4. El fundamento en las normas internacionales de aseguramiento y ética

Las normas internacionales incorporadas al ordenamiento colombiano por la Ley 1314 de 2009 y el Anexo 4-2019 del DUR 2420 de 2015 apuntan en la misma dirección que la ley comercial. Para el auditor, el cumplimiento normativo y la competencia de las personas son elementos que debe evaluar y comunicar, no asuntos ajenos.

4.1. NIA 250: consideración de las disposiciones legales y reglamentarias

La NIA 250 exige al auditor conocer el marco legal aplicable a la entidad y cómo esta lo cumple. Debe aplicar procedimientos para identificar incumplimientos y, cuando los detecte o sospeche, comunicarlos a los responsables del gobierno de la entidad. La norma distingue entre las disposiciones con efecto directo en los estados financieros y las demás disposiciones fundamentales para la operación de la entidad. En una copropiedad, la Ley 675 y el reglamento son, sin discusión, fundamentales para su operación: de ellos depende la validez de las decisiones de sus órganos.

Conviene ser preciso. Frente a esa segunda categoría, la NIA 250 solo exige procedimientos limitados, como la indagación y la inspección de la correspondencia. Pero el revisor fiscal no es solo un auditor de estados financieros. Su mandato legal (arts. 207 y 209 del Código de Comercio) incluye un encargo de cumplimiento que va más allá del alcance mínimo de la NIA 250, y por eso el artículo 1.2.1.2 del DUR 2420 le asigna una norma adicional: la NIEA 3000.

4.2. NIEA 3000: el encargo de aseguramiento sobre cumplimiento

La NIEA 3000 (Revisada) regula los encargos de aseguramiento distintos de la auditoría de información financiera histórica. Es la norma que el DUR 2420 señala para cumplir los numerales 1 y 3 del artículo 209. Su lógica es la del contraste entre una materia objeto de análisis y unos criterios adecuados. Aquí, la materia es la composición del consejo y la vinculación del personal. Los criterios son el artículo 53 de la Ley 675, el reglamento, las decisiones de la asamblea y el manual de funciones y requisitos. Son criterios pertinentes, completos, fiables y comprensibles, como los exige la norma. Contrastar si un consejero es propietario o delegado con poder, o si un empleado acredita el título exigido para su cargo, no es emitir un concepto jurídico. Es comparar evidencia contra un criterio, que es la esencia del aseguramiento.

4.3. NIA 315: la competencia de las personas como elemento del control interno

La NIA 315 (Revisada), vigente en el Anexo 4-2019, exige al auditor conocer el entorno de control de la entidad. Su anexo sobre los componentes del control interno incluye expresamente el compromiso con la competencia y las políticas y prácticas de recursos humanos. La NIA 315 (Revisada 2019), que el proyecto de decreto de 2026 propone incorporar, mantiene ese enfoque: el auditor debe entender cómo la entidad atrae, desarrolla y retiene personas competentes. El marco COSO 2013, referente universal del control interno, consagra el mismo contenido en su principio 4, el compromiso con la competencia.

De allí se sigue una conclusión directa. Si el numeral 3 del artículo 209 obliga al revisor fiscal a pronunciarse sobre si hay y son adecuadas las medidas de control interno, no puede hacerlo sin evaluar si la entidad se asegura de que sus cargos sean ocupados por personas que cumplen los requisitos. Una copropiedad que nombra un administrador, un contador o un jefe de seguridad sin el perfil exigido tiene una deficiencia de control interno. Lo mismo ocurre cuando tolera consejeros que no son propietarios ni delegados.

4.4. NIA 260 y NIA 265: el deber de comunicar a los responsables del gobierno

La NIA 260 ordena comunicar a los responsables del gobierno de la entidad los asuntos significativos de la auditoría. La NIA 265 ordena comunicarles por escrito las deficiencias significativas de control interno. En una copropiedad, esos responsables son la asamblea general y, en su caso, el consejo. Ambas normas coinciden con el numeral 2 del artículo 207. Las deficiencias se comunican a los órganos de gobierno, y de ellos forman parte los copropietarios reunidos en asamblea.

4.5. El Código de Ética: la confidencialidad no es un escudo

El CTCP invoca el Código de Ética del Anexo 4-2019, basado en la versión 2014 del Código del IESBA. Ese mismo código, en su sección sobre confidencialidad (sección 140), admite que el profesional revele información cuando la ley lo exige. Por tanto, no hay conflicto entre la confidencialidad y el deber legal de informar a la asamblea.

La evolución internacional va más lejos. Desde 2016, el Código del IESBA incluye la respuesta al incumplimiento de leyes y regulaciones (NOCLAR, secciones 260 y 360 del código reestructurado). Obliga al auditor que detecta un posible incumplimiento a entenderlo, discutirlo con la administración y los responsables del gobierno y tomar acciones en el interés público. Reconozco que NOCLAR todavía no está incorporado formalmente en Colombia: el proyecto de decreto de 2026 propone adoptar el Código en su versión 2021. Pero esa norma muestra hacia dónde va el estándar profesional. La confidencialidad cede ante el interés público en el cumplimiento normativo, en lugar de servir para no informar a los dueños.

5. La jurisprudencia de las altas cortes

La Corte Constitucional ha construido una línea consistente sobre la naturaleza de la revisoría fiscal, y el CTCP no la menciona. Esa línea afirma tres cosas: la revisoría fiscal sirve al interés general y no solo al privado, ejerce una vigilancia permanente sobre los administradores y su secreto profesional se mide por sus funciones legales.

La reserva cede ante las funciones del cargo. En la Sentencia C-538 de 1997, la Corte declaró ajustado a la Constitución el deber del revisor fiscal de informar la crisis del deudor. Consideró que ese deber no vulnera el secreto profesional porque es una función propia del revisor fiscal como órgano societario. En la C-062 de 1998 reiteró que el revisor fiscal cumple una función de vigilancia permanente de la actividad social, que su papel no se reduce a proteger intereses particulares y que el secreto profesional no lo exime del deber de informar. En la C-200 de 2012 declaró exequible que el revisor fiscal no pueda invocar el secreto profesional para no denunciar actos de corrupción, y precisó que su secreto no puede equipararse al de otras profesiones liberales.

El revisor fiscal es garante ante los dueños. En la C-076 de 2021, la Corte describió dos facetas de la revisoría fiscal, la fedataria y la de fiscalización, ejercidas en forma independiente y permanente. Afirmó que los revisores fiscales son garantes ante el Estado, la colectividad y los dueños de la empresa. En una copropiedad, los dueños son los copropietarios. Mal puede oponerse a ellos, como si fueran terceros, una reserva pensada para proteger a la persona jurídica frente a extraños.

La copropiedad debe responder las peticiones. En la T-333 de 2018, la Corte reiteró que procede el derecho de petición frente a la propiedad horizontal, porque el copropietario está en situación de subordinación frente a sus órganos de administración. Advirtió que la lista del artículo 32 de la Ley 1755 de 2015 no es taxativa. Ordenó responder de fondo.

La relación del revisor fiscal con la entidad. La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 6 de agosto de 2007 (expediente 1993-19855), precisó que la responsabilidad del revisor fiscal frente a la sociedad que lo contrata se rige por las normas del mandato. El mandante es la persona jurídica, cuyo órgano supremo, en la propiedad horizontal, es la asamblea de copropietarios. No es la administración que el revisor fiscal vigila.

La frontera con la gestión. El Consejo de Estado (Sección Primera, sentencia del 17 de febrero de 2011, radicado 66001-23-31-000-2004-00307-01, según lo reporta el INCP) ha sostenido que el revisor fiscal no ejerce gestión fiscal. Lo cito con honestidad, porque se acerca a la preocupación del CTCP: el revisor fiscal no administra ni coadministra. Pero verificar no es administrar. La jurisprudencia que separa al revisor fiscal de la gestión confirma que su papel es fiscalizar los actos de quienes sí gestionan.

Un antecedente de tutela. El Juzgado Once Civil del Circuito de Bogotá (21 de abril de 2020, radicado 2020-00235-01) sostuvo que el revisor fiscal de una propiedad horizontal no está obligado a rendir información de su gestión individualmente a cada copropietario, salvo previsión estatutaria. Lo que interesa a todos debe informarse a la asamblea. Lo traigo porque parece respaldar al CTCP, pero en ese caso la revisora fiscal sí había respondido la petición, y el juez negó la tutela porque la respuesta era suficiente. El fallo valida una respuesta motivada, no un silencio.

No encontré un pronunciamiento del Consejo de Estado ni de la Corte Suprema que decida específicamente si el revisor fiscal de una copropiedad debe responder peticiones individuales. Ese vacío hacía más necesario que el CTCP razonara con la Ley 1755 y con la línea constitucional citada.

6. La confidencialidad no se opone a los copropietarios, y la petición merece respuesta

Distingo tres planos de información que el CTCP trató como uno solo:

Con esa distinción, la respuesta a la primera pregunta deja de ser un «no» genérico. La copropiedad, como persona jurídica, está obligada a responder de fondo las peticiones de sus copropietarios (Ley 1755, art. 32; T-333 de 2018). Cuando la petición versa sobre el trabajo del revisor fiscal, este debe aportar lo que no esté reservado.

Si la petición se dirige al revisor fiscal como persona natural, admito que la cuestión es discutible. El parágrafo 1 del artículo 32 de la Ley 1755 la condiciona a la indefensión, la subordinación o la posición dominante. El revisor fiscal no es órgano de administración (art. 36, Ley 675), pero ejerce una función de fiscalización que la ley le confió en interés de los copropietarios. Aun en la lectura más restrictiva, el revisor fiscal no puede guardar silencio. Lo mínimo exigible es una respuesta oportuna y motivada: qué informes ha emitido, a qué órgano y en qué fecha, y si la materia consultada está dentro de su plan de trabajo. Si no la evaluó, debe decir si la evaluará. Eso fue lo que el juez de tutela de 2020 consideró suficiente.

El propio CTCP ya había dado pasos en esa dirección. En el Concepto 2025-0145 precisó que el revisor fiscal debe dar cuenta de las irregularidades a la asamblea, especialmente cuando involucran al administrador o requieren decisiones de gobierno. Subordinar ahora la información a la autorización de la administración contradice esa doctrina.

7. El revisor fiscal sí debe verificar los requisitos de consejeros y empleados: alcance y límites

Afirmo sin ambigüedad que el revisor fiscal debe verificar que los consejeros elegidos y las personas nombradas o contratadas cumplan los requisitos del cargo. Las fuentes son las expuestas: el artículo 207 (numerales 1 y 2) y el artículo 209 (numerales 1 y 3) del Código de Comercio, los artículos 49 y 57 de la Ley 675 y las NIA 250, 315 y 265, junto con la NIEA 3000. Para que esta afirmación sea técnicamente sólida, preciso quién designa a cada cargo, cuál es el criterio aplicable y cómo se verifica.

7.1. Dos clases de cargos, un mismo deber.

La diferencia entre los cargos está en el criterio, no en el deber. Para los consejeros, el parámetro es la ley y el reglamento. Para los empleados, es el manual de funciones y los requisitos legales de cada oficio. Si la copropiedad no tiene manual de funciones ni políticas de vinculación, esa ausencia es en sí misma una deficiencia de control interno que el revisor fiscal debe informar (art. 209, num. 3; NIA 265).

7.2. Cómo se verifica sin coadministrar

El temor del CTCP a la coadministración es legítimo, y el propio Consejo lo desarrolló bien en el Concepto 212 de 2026. Pero ese temor se resuelve definiendo la modalidad de la verificación, no suprimiéndola. Propongo cuatro reglas:

1. Verificación posterior o concurrente, nunca autorización previa. El revisor fiscal no aprueba nombramientos ni avala candidaturas. Examina las designaciones ya hechas, o las observa mientras ocurren, y emite su juicio.
2. Enfoque basado en riesgo. No se exige revisar el cien por ciento de las vinculaciones cada mes. Los cargos de mayor riesgo, como los consejeros, el administrador, el contador y quienes manejan dinero o seguridad, se verifican siempre. Los demás, por muestreo, conforme a la NIA 315 y a la NIEA 3000.
3. Contraste con criterios, no opinión jurídica. Comparar un folio de matrícula, un poder o un título contra el requisito escrito es una prueba de cumplimiento. Si el requisito admite interpretaciones genuinamente disputadas, el revisor fiscal informa la situación y recomienda concepto jurídico, sin resolverla él.
4. Comunicación al órgano competente. El hallazgo se informa por escrito al consejo o al administrador para su corrección, y a la asamblea en el informe del artículo 209. Si la irregularidad está en una decisión de la asamblea, el revisor fiscal evalúa la impugnación del artículo 49 de la Ley 675 dentro del término del Código General del Proceso. Si hay indicios de delito o de corrupción, lo denuncia (art. 26, num. 5, Ley 43).

Con estas reglas, el revisor fiscal no decide quién gobierna la copropiedad. Informa a los dueños si quienes la gobiernan y sirven reúnen las condiciones que ellos mismos, la ley o el reglamento exigieron. Eso no es coadministrar. Es exactamente lo que la ley le encarga.

8. Lo que el CTCP debió responder

Propongo el siguiente texto como la respuesta que, a mi juicio, correspondía dar a la consultante.

Sobre la primera pregunta. El revisor fiscal de una copropiedad no está obligado a entregar a un copropietario individual sus papeles de trabajo, que están amparados por la reserva profesional (art. 63, Ley 43 de 1990). Sin embargo, esa reserva cede ante las disposiciones legales que le ordenan informar al máximo órgano (arts. 207, num. 2, y 209 del Código de Comercio, aplicables por el art. 57 de la Ley 675 y el art. 15 de la Ley 1314). Los copropietarios tienen derecho a conocer el dictamen, el informe a la asamblea y las comunicaciones de irregularidades, a través de la asamblea y del derecho de inspección, sin que la administración pueda condicionar ese acceso. La petición dirigida a la copropiedad debe responderse de fondo (Ley 1755 de 2015, art. 32; Sentencia T-333 de 2018), con el aporte del revisor fiscal en lo no reservado. Si la petición se dirige al revisor fiscal, este debe responder en término y en forma motivada, aunque la respuesta sea negativa en cuanto a la entrega de documentos.

Sobre la segunda pregunta. El revisor fiscal no expide certificaciones individuales sobre la idoneidad de los consejeros, porque ninguna norma le asigna esa función frente a un copropietario. No obstante, sí está obligado a verificar, dentro de su evaluación de cumplimiento y de control interno, que los miembros del consejo reúnan los requisitos del artículo 53 de la Ley 675 y del reglamento. Los consejeros son administradores (art. 22, Ley 222 de 1995), y el revisor fiscal debe pronunciarse sobre la conformidad de sus actos con los estatutos (art. 209, num. 1, C. Co.). El mismo deber se extiende a las personas nombradas o contratadas por la administración, frente al manual de funciones y los requisitos legales de cada oficio (arts. 207, num. 1, y 209, num. 3, C. Co.; NIA 315). Si detecta un incumplimiento, debe informarlo por escrito al consejo y a la asamblea (art. 207, num. 2; NIA 260 y 265) y puede impugnar la decisión de la asamblea que lo originó (art. 49, Ley 675). El copropietario que conozca un posible incumplimiento puede ponerlo en conocimiento del revisor fiscal, quien debe evaluarlo. Si el revisor fiscal omite esos deberes, el copropietario puede acudir a la asamblea, a la jurisdicción civil y al Tribunal Disciplinario de la Junta Central de Contadores.

Esta respuesta conserva lo que el CTCP dijo bien: el revisor fiscal no coadministra ni es un consultor personal de cada copropietario. Pero no deja al copropietario sin respuesta ni al revisor sin deberes.

9. Conclusiones

Primera. El Concepto CTCP 2026-0164 es incongruente: respondió si el revisor fiscal puede entregar informes cuando se le preguntó si debe responder peticiones. Tampoco analizó la Ley 1755 de 2015.

Segunda. La confidencialidad no es oponible a los copropietarios respecto de lo que la ley ordena comunicar a la asamblea. Así se desprende del artículo 63 de la Ley 43, de los artículos 207 y 209 del Código de Comercio, de la sección de confidencialidad del Código de Ética vigente y de la línea constitucional C-538/97, C-062/98, C-200/12 y C-076/21. Condicionarla a la autorización de la administración invierte la relación entre vigilante y vigilado.

Tercera. El revisor fiscal no expide certificaciones a demanda, pero sí debe verificar que los consejeros y las personas nombradas o contratadas cumplan los requisitos de su cargo. Esa obligación surge de los numerales 1 y 2 del artículo 207 y 1 y 3 del artículo 209 del Código de Comercio, del artículo 22 de la Ley 222, de los artículos 49, 53 y 57 de la Ley 675 y de las NIA 250, 260, 265 y 315, junto con la NIEA 3000. El incumplimiento debe informarse a los órganos de gobierno y, cuando proviene de la asamblea, puede impugnarse.

Cuarta. El riesgo de coadministración se conjura con una verificación posterior, basada en riesgo, contrastada con criterios escritos y comunicada al órgano competente. No se conjura suprimiendo la verificación.

Quinta. Mientras la propiedad horizontal residencial carezca de autoridad de inspección y vigilancia, el revisor fiscal es la única garantía profesional e independiente de legalidad con que cuentan los copropietarios. El Congreso discute reformas a la Ley 675 que refuerzan la independencia del revisor fiscal y el acceso de los copropietarios a la información (Gaceta del Congreso 900 de 2026). La doctrina del CTCP debería fortalecer esa garantía, no restringirla. Invito al Consejo a revisar su posición y a la comunidad contable a debatirla.

Este artículo expresa la opinión técnica de su autor. Los conceptos del CTCP no tienen carácter obligatorio (art. 28, Ley 1437 de 2011), y este texto no sustituye la asesoría jurídica en casos concretos.

Referencias

Normas nacionales

• Decreto 410 de 1971, Código de Comercio, arts. 207, 208 y 209.
• Ley 43 de 1990, arts. 7, 26 (adicionado por la Ley 1474 de 2011, art. 7) y 63.
• Ley 222 de 1995, arts. 22 y 48.
• Ley 675 de 2001, arts. 36, 38, 49, 53 y 57.
• Ley 1314 de 2009, art. 15.
• Ley 1755 de 2015, art. 32.
• Decreto 2420 de 2015 (DUR), art. 1.2.1.2 y Anexo 4-2019 (Decreto 2270 de 2019).
• Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, proyecto de decreto del Anexo 4-2026 de las Normas de Aseguramiento de la Información
• Gaceta del Congreso 900 de 2026, proyecto de reforma a la Ley 675 de 2001

Normas internacionales

• IAASB: NIA 250, NIA 260, NIA 265, NIA 315 (Revisada) y NIA 315 (Revisada 2019); NIEA 3000 (Revisada).
• IESBA: Código de Ética para Profesionales de la Contabilidad (versión 2014 incorporada en el Anexo 4-2019); secciones 260 y 360 sobre NOCLAR.
• COSO (2013), Control Interno – Marco Integrado, principio 4.

Jurisprudencia

• Corte Constitucional, Sentencia C-538 de 1997
• Corte Constitucional, Sentencia C-062 de 1998
• Corte Constitucional, Sentencia C-200 de 2012 (comunicado)
• Corte Constitucional, Sentencia T-333 de 2018
• Corte Constitucional, Sentencia C-076 de 2021
• Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia del 6 de agosto de 2007, exp. 1993-19855
• Consejo de Estado, Sección Primera, sentencia del 17 de febrero de 2011, rad. 66001-23-31-000-2004-00307-01
• Juzgado Once Civil del Circuito de Bogotá, tutela 2020-00235-01, 21 de abril de 2020

Doctrina administrativa

• CTCP, Concepto 2026-0164
• CTCP, Concepto 212 de 2026
• CTCP, Concepto 2025-0145
• CTCP, Concepto 2022-0054
• CTCP, Concepto 412 de 2022
• CTCP, Concepto 164 de 2023
• Ministerio de Vivienda, Concepto 2021EE0003649